En una época marcada por la creciente interconexión de diferentes industrias, se desdibujan los límites en lo que define a la industria inmobiliaria.
Como sociedad, buscamos simplicidad y eficiencia, y en ese camino, las empresas se aventuran a expandir sus horizontes, incorporando nuevas líneas de productos y servicios. Observamos cómo los teléfonos móviles no solo son dispositivos de comunicación, sino también cámaras y mucho más; las librerías ahora comercializan lectores electrónicos; los minoristas asumen el papel de prestamistas; y las aplicaciones de transporte transforman nuestra relación con los automóviles.
Un fenómeno similar está surgiendo en el ámbito inmobiliario, donde las categorías tradicionales de activos inmobiliarios están comenzando a fusionarse con mayor frecuencia, difuminando las fronteras entre residencial, oficinas, industrial y espacios comerciales. En medio del aumento de las tasas hipotecarias y la inflación, los inversores en bienes raíces deberían aprovechar esta convergencia y explorar las posibilidades de obtener rendimientos significativos de entornos de uso mixto, en los cuales cada componente contribuye al conjunto.
Históricamente, la industria inmobiliaria se organizaba meticulosamente en diferentes tipos de productos. Oficinas, espacios industriales, viviendas multifamiliares y locales comerciales eran considerados oportunidades de inversión independientes. Los inversores evaluaban la volatilidad y los rendimientos de cada clase de activos, asignando capital en función de lo que parecía más eficiente en ese entonces. Sin embargo, esta no es la manera en que los inversores asignarán su capital en la próxima década, ya que las líneas que separan los tipos de productos se están desvaneciendo.
En años recientes, los establecimientos minoristas físicos han sido vistos con desconfianza debido al auge del comercio electrónico. Sin embargo, muchos de estos establecimientos han demostrado un rendimiento sólido, como en el caso de CityCenterDC en Washington D.C., EE. UU., donde las ventas han aumentado año tras año, con ventas brutas promedio superiores a $1,300 por pie cuadrado. Mientras tanto, los espacios de oficinas enfrentan el desafío de satisfacer las expectativas de los empleados en cuanto a políticas de trabajo flexibles y remotos. Algunos proyectos de oficinas están siendo rediseñados para convertirse en viviendas multifamiliares, como el caso de South Temple Tower en Salt Lake City, EE. UU., que está siendo transformado de oficinas a viviendas multifamiliares.
Además, otros proyectos están integrando experiencias multifamiliares en entornos de oficinas, ofreciendo balcones en rascacielos, terrazas en la azotea y otras áreas comunes que se asemejan a las ofertas de apartamentos de lujo.
A medida que las tasas hipotecarias y la inflación aumentan, los inversores en bienes raíces deben aprovechar la convergencia y buscar rendimientos sobresalientes de entornos de uso mixto en los cuales cada componente contribuya al conjunto.
La fusión de categorías también se hace evidente en el ámbito industrial, donde muchos inquilinos enfrentan un mercado laboral ajustado y deben repensar las comodidades que ofrecen, al igual que ocurre con los inquilinos de oficinas. En el Yatomi Distribution Center en Nagoya, Japón, los trabajadores disfrutan de comodidades de alta calidad, similares a las que se encuentran en edificios de oficinas, como áreas de comedor interiores y exteriores, salas de negocios y duchas para inquilinos. Además, las líneas entre el comercio minorista y la logística de última milla se han desdibujado, ya que muchos establecimientos minoristas, como Whole Foods, ahora funcionan como puntos de distribución para el comercio electrónico o brindan servicios de entrega de alimentos.
En este contexto, los inversores que consideren cualquier sitio urbano deben adoptar un enfoque neutral en cuanto al tipo de producto y enfocarse en el uso más adecuado. Sin embargo, para aprovechar al máximo la convergencia en bienes raíces, es necesario crear un espacio en el entorno construido donde los componentes individuales, como oficinas, locales comerciales y viviendas, estén profundamente conectados entre sí y se ayuden mutuamente a prosperar. Los proyectos más exitosos integran todos los tipos de productos, como el caso de Fenton en Cary, Carolina del Norte, que es el primer destino de uso mixto en la zona y ofrece 2.5 millones de pies cuadrados de espacio para comercio, oficinas, restaurantes, hoteles y viviendas multifamiliares. No se trata simplemente de mezclar usos en un mismo lugar, donde cada tipo de producto opera de manera aislada. En cambio, los usos comerciales y de entretenimiento se seleccionan estratégicamente para atraer tanto a los trabajadores de oficina como a los residentes, y se integran cuidadosamente entre sí y con el sitio en su totalidad para crear un entorno animado y accesible en todo momento. Las empresas pueden atraer con éxito a los empleados de regreso a la oficina si esta se encuentra en un lugar vibrante donde las personas desean pasar su tiempo incluso después del horario laboral.
Es fundamental que tanto inversores como desarrolladores visualicen cómo las diferentes piezas de un proyecto en desarrollo colaborarán y se apoyarán mutuamente. El «software», que engloba todas las actividades que mantienen activo el sitio, desde mercados de agricultores hasta conciertos y comercio, es igual de importante que el «hardware», que comprende las estructuras físicas, edificios y espacios abiertos y pasillos. En una era donde las líneas entre trabajar, vivir y divertirse se desvanecen, la habilidad para integrar de manera eficiente estos elementos será el factor que marque la diferencia real.
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